隨著上市公司半年報(bào)的出齊，房企的財(cái)務(wù)狀況也輪廓漸顯。截至8月28日，包括招保萬金四大地產(chǎn)巨頭在內(nèi)的115家上市房企曬出了中期“成績(jī)單”。 雖然上半年房企營(yíng)收總體依然呈上升趨勢(shì)，但凈利潤(rùn)不升反降，行業(yè)呈現(xiàn)增收不增利的局面。
與此同時(shí)，一個(gè)更值得關(guān)注的現(xiàn)象是房企的資金狀況，今年上半年115家房企中有42家凈負(fù)債率超過100%的安全警戒線，占到統(tǒng)計(jì)總數(shù)的近四成，而去年這一數(shù)字僅27家。尤其是以福建房企為代表的“激進(jìn)派”，部分公司的凈負(fù)債率激增至300%以上，資金安全堪憂。分析人士認(rèn)為，目前房企的整體資產(chǎn)負(fù)債率水平基本處于歷史峰值。
如果不能加速去化、回籠資金，房企的資金安全無疑將在今年面臨極大的考驗(yàn)。在資金壓力下面，房企半年報(bào)透露出的下半年銷售策略幾乎雷同，那就是加大供貨、去庫存將成三、四季度的主導(dǎo)思想。
現(xiàn)金流進(jìn)一步惡化
報(bào)告期內(nèi)，115家上市房企整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流情況呈進(jìn)一步惡化趨勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，115家上市房企整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~從去年同期的-540億元減少至今年中期的-1020億元，同比大幅減少89%。
對(duì)此，國(guó)金證券分析師曹旭特表示，對(duì)2014年行業(yè)資金流入和流出項(xiàng)的預(yù)測(cè)，今年房地產(chǎn)企業(yè)資金盈余接近2008年的歷史最差水平。
而從經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，曹旭特認(rèn)為，今年資金面的情況比較接近2011年水平，當(dāng)時(shí)融資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，金融機(jī)構(gòu)貸款占比已經(jīng)降至58%，這一切都和目前水平比較接近！暗煌幵谟，2011 年房地產(chǎn)行業(yè)資金盈利比例達(dá)到6.8%，高于我們預(yù)測(cè)的2014 年行業(yè)僅1.8%的資金盈利比例水平。因此，按房地產(chǎn)行業(yè)自身規(guī)律演變，今年底開發(fā)商的資金鏈不會(huì)好于2011 年的水平。”曹旭特強(qiáng)調(diào)。
在現(xiàn)金流之外，房企的凈利潤(rùn)也不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示，115家上市房企實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)總額從去年同期的291億元下降至今年中期的281億元，減少了10億元，降幅為3.5%。
其中，在“招保萬金”四大巨頭中，金地集團(tuán)今年中期凈利潤(rùn)降幅近五成，招商地產(chǎn)則下降了三成。
相比之下，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)已長(zhǎng)達(dá)半年多的整體調(diào)整，保利地產(chǎn)和萬科A兩大千億龍頭房企仍保持了逆勢(shì)增長(zhǎng)，期末分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為38.22億元和48.09億元，同比分別增長(zhǎng)12.19%和5.55%。
真實(shí)負(fù)債水平堪憂
更讓人擔(dān)憂的，是上市房企的真實(shí)負(fù)債率水平的全面高企，已經(jīng)接近峰值。其中表現(xiàn)尤為明顯的，是那些作風(fēng)激進(jìn)、以高周轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張的房企，在去化艱難的當(dāng)下，資金危機(jī)更是凸顯。
從半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，截至8月28日，115家上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率并沒有太大變化，從去年63%微增至今年中期的63.9%，看似平穩(wěn)，但剔除預(yù)收賬款后的負(fù)債率水平卻明顯上升，從去年的56.8%上升至2014年58.3%。
不僅如此，更多房企的凈負(fù)債率水平已超出安全警戒值。2013年上半年，這115家上市房企中凈負(fù)債率超過100%的有27家，而今年同期這一數(shù)字已達(dá)到42家。凈負(fù)債率高企的房企不僅包括資金鏈緊張的中小房企，也有像保利地產(chǎn)這樣的房企巨頭。保利地產(chǎn)半年報(bào)顯示，公司上半年凈負(fù)債率已高達(dá)118.8%，居四大巨頭之首。而除了萬科凈負(fù)債率微降之外，其余三大房企的這一指標(biāo)均呈上升趨勢(shì)，其中招商地產(chǎn)的增幅最大，從去年的23.%增至今年的41.2%。
部分?jǐn)U張激進(jìn)的房企資金鏈狀況更是讓人捏一把汗。去年至今，在一線城市瘋狂拿地、高速擴(kuò)張的福建房企凈負(fù)債率普遍居行業(yè)前列。例如屢屢在京滬兩地高價(jià)拿地的泰禾集團(tuán)，上半年凈負(fù)債率已從去年同期的192.7%飆升至今年的482.7%，增幅驚人，仔細(xì)看其報(bào)表數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在大舉擴(kuò)張過程中公司上半年凈債務(wù)從去年的91億元，激增至今年的309億元，造成凈負(fù)債率的急速上升。
下半年去庫存提速
由于今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整，導(dǎo)致上市房企去化進(jìn)程放緩，由此帶來的庫存壓力也達(dá)到高位。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至今年中期，115家上市房企庫存從去年同期的1.58萬億元，增至今年1.97萬億元，增幅高達(dá)25%。
有分析師認(rèn)為，從絕對(duì)量分析，現(xiàn)有庫存處于歷史較高水平，一線城市合計(jì)庫存僅比上輪周期高點(diǎn)低11%;二線城市庫存則在2013年下半年即開始快速上升，目前已經(jīng)超過上輪周期高點(diǎn)的26%。
去庫存、加速周轉(zhuǎn)已成為下半年房企保證資金安全、提升業(yè)績(jī)的當(dāng)務(wù)之急。以四大龍頭房企為代表，雖然上半年業(yè)績(jī)有增有減，但無一例外地都將大量供貨集中在下半年。
金地公告顯示，公司下半年可售總貨值約900億，其中存貨約570億，新推貨值約330億，去庫存將是金地下半年主要任務(wù)。由于上半年推貨較少，招商地產(chǎn)要完成500億元的銷售目標(biāo)，下半年無疑也將大量釋放貨量。截至6月底，招商地產(chǎn)在手貨值約270億元，下半年計(jì)劃新推約450億元，總貨值超過700億元。
“目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的因素，預(yù)示著下半年的經(jīng)營(yíng)環(huán)境可能會(huì)好于上半年！比f科總裁郁亮表示；谶@一判斷，萬科也將把下半年作為推貨走量的出貨窗口，公司高層表示，下半年公司業(yè)績(jī)將體現(xiàn)得更加充分。
來源 上海證券報(bào)
: